この計算でわかること
年間の家賃収入と物件価格を入力すると、投資としての表面利回りが出ます。
初期値で計算した例
入力済みの値が示す結果です。
- 年間家賃収入: 1,140,000 円
- 物件価格: 24,000,000 円
初期値での計算例
家賃9万5千円のワンルームなら年間114万円、物件価格2400万円で表面利回りは4.75パーセントです。
当サイトの家賃と同じ水準です 賃貸側で使っている家賃9万5千円を、貸す側から見た数字に置き換えたものになります。
表面と実質はまったく違います
管理費、修繕積立金、固定資産税、空室期間を引くと、実質利回りは3パーセント台まで下がります。
空室期間を必ず織り込みます 年に1か月空けば収入は12分の1減り、利回りは4.75から4.35パーセントに落ちることになります。
広告で見る利回りは表面です
販売資料の数字は経費を引く前であることがほとんどで、そのまま受け取ることはできません。
都心ほど利回りは低くなります 価格が高いぶん利回りは下がりますが、空室と値下がりのリスクは小さくなる傾向があります。
修繕積立金は年々上がります
分譲マンションでは段階的に増える計画が一般的で、購入時の利回りは維持されません。
ローンを使う場合は金利を引きます
借入で買うなら、利回りが金利を上回っていなければ持ち出しになってしまいます。
売却時の価格まで含めて考えます 毎年の利回りだけでなく、出口でいくらで売れるかが最終的な成否を決めます。
つまずきやすい箇所
表面利回りで判断する、空室を見込まない、修繕積立金の増額を無視する、この三つです。管理費や修繕積立金、固定資産税、空室期間を差し引くと、実質利回りは3パーセント台まで下がるのが普通です。年に1か月空室が出れば収入は12分の1減り、利回りは4.75から4.35パーセントまで落ちることになります。販売資料に載っている利回りは経費を引く前の表面利回りであることがほとんどで、そのまま受け取れません。都心ほど価格が高いぶん利回りは低くなりますが、空室と値下がりのリスクは相対的に小さくなる傾向があります。分譲マンションの修繕積立金は段階的に増える計画が一般的で、購入時の利回りがそのまま続くわけではありません。借入で購入する場合は、利回りが金利を上回っていなければ毎月の持ち出しが発生してしまいます。毎年の利回りだけでなく、出口でいくらで売却できるかが投資全体の成否を最終的に決めることになります。当サイトの賃貸側の計算で使っている家賃9万5千円を、貸す側の視点に置き換えた数字になっています。入居者の入れ替わりごとに原状回復費用と募集の広告料がかかり、これも実質利回りを押し下げる要因です。築年数が進むほど家賃は下がりやすく、購入時の家賃が続く前提で計算すると見通しを誤ることになります。管理会社に任せる場合は家賃の5パーセント前後の手数料がかかり、その分も収入から差し引かれます。