この計算ツールの使い方
借入額、当初金利、固定期間、その後の金利を入力すると、返済額がどう変わるかが出ます。
標準のシナリオ
初期設定のままでは次の通りです。
- 借入額: 36,000,000 円
- 当初金利: 0.50%
- 固定期間（年）: 10
- その後の金利: 1.80%
- 返済期間（年）: 35
詳しく見ると： 見直し後の返済額: 109,132.21 円, 返済額の増加: 15,681.47 円, 見直し時の残高: 26,348,648.83 円.
初期値での計算例
3600万円を当初0.5パーセントで借りると毎月93,451円。10年後に1.8パーセントになると109,132円です。
月15,681円の増加
年間では18万8千円の負担増にあたります。この差を吸収できるかどうかが選択の分かれ目になります。
当サイトの住宅と同じ借入額です 物件4500万円から頭金900万円を引いた3600万円で、全期間固定なら1.4パーセントで108,471円でした。
見直し時の残高は2,634万円
10年返しても元本は966万円しか減っていません。低金利のうちは利息が少ない分、元本の減りも緩やかです。
日本の変動金利は長く低位でした ただし上がらない保証はありません。上がった場合に家計が耐えられるかを先に確かめておく必要があります。
5年ルールと125パーセントルール
多くの商品では返済額の見直しは5年ごと、上げ幅は従来の125パーセントまでという制限があります。
制限は利息を免除するものではありません 上げ幅が抑えられても、払いきれなかった利息は残高に繰り入れられ、最後にまとめて請求されます。
全期間固定との比較
当初の差は月15,020円ですが、10年後に逆転します。どこで損益が分かれるかは金利の推移次第です。
繰上返済で残高を減らしておく
固定期間中に元本を減らしておけば、金利が上がったときの影響そのものを小さくできます。
よくある間違い
当初返済額だけで借入額を決める、上限ルールを免除と誤解する、繰上返済の余力を残さない、この三つです。多くの商品では返済額の見直しは5年ごと、上げ幅は従来の125パーセントまでという制限が設けられています。上げ幅が抑えられても払いきれなかった利息は残高に繰り入れられ、最終的にまとめて請求されることになります。全期間固定なら1.4パーセントで108,471円ですから、当初の差は月15,020円で、10年後には逆転します。固定期間中に繰上返済で元本を減らしておけば、金利が上がったときの影響そのものを小さくできます。10年返しても元本は966万円しか減っておらず、低金利のうちは利息が少ない分だけ元本の減りも緩やかです。金利が上がる局面では借り換えという選択肢もありますが、その時点の金利水準と諸費用次第で有利不利が変わります。当初の返済額を基準に借入額を決めてしまうと、見直し後に家計が回らなくなる危険があります。年間18万8千円の負担増を吸収できるかどうかは、収入の見通しと他の支出の余地で判断することになります。変動金利と当初固定を比べるときは、固定期間終了後にどの金利が適用されるかの条件も確認しておく必要があります。