Fälten i formuläret
Ange fastighetens driftnetto för ett år och priset du betalar eller värderingen. Kalkylatorn visar direktavkastningen i procent - fastighetsbranschens mest använda nyckeltal och det snabbaste sättet att jämföra två objekt som annars ser helt olika ut.
Ett exempel med siffror
Så blir det med de förifyllda värdena:
- Driftnetto per år: 240 000 kr
- Fastighetens pris: 4 000 000 kr
Räkneexempel med startvärdena
Ett driftnetto på 240 000 kr på en fastighet för 4 miljoner kr ger en direktavkastning på 6 procent. Betalar du i stället 4,8 miljoner för samma driftnetto sjunker den till 5 procent - priset ensamt avgör alltså hur bra affären är.
Så räknar du fram driftnettot
Ta årets hyresintäkter och dra av drift och underhåll: förvaltning, uppvärmning, el, vatten, försäkring, snöröjning och fastighetsavgift. Dra däremot inte av räntor eller amortering - måttet ska visa vad fastigheten själv producerar, oberoende av hur den är finansierad.
Räkna med vakanser
Full uthyrning året runt är ett antagande, inte ett faktum. Lägg in en realistisk vakansgrad - några procent av hyresintäkterna - och en post för hyresförluster. Ett driftnetto räknat på hundra procents uthyrning ger en direktavkastning som ser bättre ut än den är i verkligheten.
Underhållsskulden är den dolda posten
Fasad, tak, fönster och stambyte kommer sällan varje år men alltid till slut. Avsätt därför ett årligt underhållsbelopp i driftnettot i stället för att räkna med noll tills smällen kommer - annars köper du en direktavkastning som en besiktning hade punkterat.
Läget styr nivån Direktavkastningen är i praktiken marknadens riskpris: attraktiva lägen i storstäderna handlas till låga nivåer eftersom hyrorna anses säkra, medan mindre orter kräver högre procent för att kompensera risk och sämre likviditet. Jämför alltid mot liknande objekt i samma marknad.
Jämför med räntan
Den avgörande jämförelsen är direktavkastning mot låneränta. Ligger avkastningen över räntan arbetar belåningen för dig och höjer avkastningen på ditt egna kapital; ligger den under betalar du för att äga. Det är därför stigande räntor pressar fastighetspriser nedåt.
Direktavkastning är inte totalavkastning
Måttet fångar bara det löpande kassaflödet. Värdeförändring, amortering och skatteeffekter ligger utanför - och över tid är de ofta lika viktiga. Se direktavkastningen som fastighetens puls: den säger mycket om hälsan just nu, men ingenting om resan framåt.
Gäller hyresfastigheter, inte bostadsrätter
Att hyra ut en bostadsrätt i andra hand är inte en fastighetsinvestering: hyran ska vara skälig, tillstånd krävs och föreningen kan säga nej. Måttet passar hyreshus, kommersiella lokaler och den som köper för att förvalta - inte den som hyr ut sin egen bostad tillfälligt. Reglerna skiljer sig helt åt.
Vanliga misstag
Att räkna med utgående hyror i stället för faktiska, att glömma underhåll och vakans, och att jämföra direktavkastning mellan orter som om siffrorna vore samma valuta. Alla tre får en medioker affär att se ut som en fyndaffär. Räkna själv, alltid.
Från nyckeltal till beslut
Räkna direktavkastningen på minst tre objekt, gör om övningen med försiktiga antaganden och begär alltid driftkostnaderna i original från säljaren. Den som räknar på egna siffror i stället för säljarens prospekt betalar sällan överpris. Och den som betalar rätt pris har redan säkrat halva avkastningen.