Fälten i formuläret
Ange månadshyran, de löpande driftkostnaderna och vad lånet kostar varje månad. Kalkylatorn visar kassaflödet - pengarna som faktiskt blir kvar - både per månad och per år, samt de totala månadskostnaderna som hyran ska bära.
Vad standardvärdena ger
Så blir det med de förifyllda värdena:
- Månadshyra: 12 000 kr
- Driftkostnader per månad: 3 500 kr
- Lånebetalning per månad: 6 000 kr
Närmare bestämt: Kassaflöde per år: 30 000 kr, Totala månadskostnader: 9 500 kr.
Räkneexempel med startvärdena
En hyra på 12 000 kr minus 3 500 kr i drift och 6 000 kr i lånebetalning ger 2 500 kr i månaden, alltså 30 000 kr om året. Det är marginalen som ska tåla en vakans, en trasig värmepump och en räntehöjning - allt på samma gång.
Kassaflöde är inte vinst En viktig nyans: lånebetalningen innehåller både ränta och amortering, men bara räntan är en kostnad - amorteringen är sparande som bygger ditt egna kapital. Kassaflödet visar alltså likviditeten i plånboken, inte det verkliga resultatet av investeringen.
Alla driftposter ska med
Uppvärmning, el, vatten, sophämtning, försäkring, förvaltning, snöröjning, fastighetsavgift och löpande underhåll. Lägg dessutom in en avsättning för större reparationer - tak, fasad och stambyte kommer sällan när det passar, men de kommer.
Räkna alltid med vakans Ingen fastighet är uthyrd hundra procent av tiden. Lägg in några procent av hyran som vakansavsättning, plus en post för hyresförluster. Ett kassaflöde räknat på full uthyrning tolv månader om året är inte en prognos - det är en förhoppning.
Kassaflöde mot direktavkastning
Direktavkastningen mäter fastighetens avkastning utan lån och gör objekt jämförbara; kassaflödet visar vad just din finansiering lämnar kvar. Räkna båda: det ena avgör om fastigheten är bra, det andra om du klarar att äga den.
Räntekänsligheten är den stora risken
Med 2,5 miljoner i lån betyder en procentenhet högre ränta drygt 2 000 kr mer i månaden - och exemplets marginal är i princip borta. Testa därför alltid kalkylen med två till tre procentenheters högre ränta innan du köper något med belåning.
Uthyrning av privatbostad är något annat Hyr du ut en privatbostad - villa, bostadsrätt eller rum - gäller andra regler än för näringsfastighet: ett schablonavdrag på 40 000 kr per år plus ett procentuellt avdrag, och överskottet beskattas i kapital. Kolla aktuella nivåer hos Skatteverket innan du räknar på skatten.
Bostadsrätt är inte en hyresfastighet
Att köpa en bostadsrätt för att hyra ut kräver föreningens tillstånd, och hyran måste vara skälig - i praktiken din egen kostnad plus ersättning för möbler. Modellen här passar hyreshus och lokaler; för en enstaka bostadsrätt blir marginalen sällan en affär. Räkna noga innan du binder upp kapitalet.
Vanliga misstag
Att räkna med säljarens optimistiska hyror, att glömma underhåll och vakans, och att tolka ett positivt kassaflöde som vinst. Alla tre gör att en medioker fastighet ser lönsam ut - tills första året är bokfört och siffrorna talar klarspråk. Räkna hellre pessimistiskt en gång för mycket.
Begär siffrorna i original
Be om faktiska driftkostnader för tre år, hyresförteckning och underhållsplan innan du bjuder. Räkna sedan om kalkylen med dina egna, försiktiga antaganden - den som räknar på verifierade siffror gör sällan en dålig fastighetsaffär. Säljarens prospekt är marknadsföring, inte bokföring.