何を入れるか
家賃収入、経費、返済額を入力すると、毎月手元に残る金額が出ます。
初期値が示すもの
フォームに入っている値のままで。
- 毎月の家賃収入: 95,000 円
- 毎月の経費: 18,000 円
- 毎月の返済額: 81,682 円
詳しく見ると： 年間の手残り: -56,184 円, 毎月の支出合計: 99,682 円.
初期値での計算例
家賃9万5千円から経費1万8千円と返済8万2千円を引くと、4,682円の赤字になります。
年間では56,184円の持ち出し
毎月自分の財布から補填することになり、これが借入で買う賃貸経営の現実です。
赤字でも失敗とは限りません
返済のうち元本部分は資産になっており、借入は毎月確実に減っています。
ただし現金は出ていきます 帳簿上は資産が増えていても、手元の現金は毎月減り続けることになります。
経費の中身
管理費、修繕積立金、固定資産税、管理会社への手数料、保険料が含まれます。
空室の期間は収入がゼロです この計算は満室が前提で、1か月空けば赤字はその月だけで10万円近くになります。
表面利回りとの違い
当サイトの計算では4.75パーセントですが、返済を引いた手残りはこのとおり赤字です。
売却まで含めて判断します
毎月の赤字を、値上がりと元本の減少で取り返せるかどうかが問われます。
金利が上がれば赤字は広がります 変動金利で借りている場合、返済額の増加がそのまま持ち出しの増加になります。
見落としやすい点
表面利回りで判断する、空室を見込まない、元本部分と現金を混同する、この三つです。毎月自分の財布から補填することになり、これが借入で買う賃貸経営の現実になります。返済のうち元本にあたる部分は資産になっており、借入は毎月確実に減っていきます。帳簿の上では資産が増えていても、手元の現金は毎月減り続けることになります。経費には管理費、修繕積立金、固定資産税、管理会社への手数料、保険料が含まれます。この計算は満室が前提で、1か月空けばその月の赤字は10万円近くまで膨らみます。当サイトの表面利回りでは4.75パーセントですが、返済を引いた手残りは赤字になります。毎月の赤字を、値上がりと元本の減少で取り返せるかどうかが投資としての判断になります。変動金利で借りている場合、返済額の増加がそのまま持ち出しの増加につながります。入居者が替わるたびに原状回復と募集の費用がかかり、その月はさらに赤字が深まります。築年数が進むほど家賃は下がりやすく、収支は年を追って厳しくなっていきます。修繕積立金は段階的に上がる計画が一般的で、経費は据え置きではありません。当サイトの残債計算のとおり、初期は元本の減りが遅く資産の増加も限られます。自己資金を厚くして借入を減らせば、返済額が下がって収支は黒字に転じます。確定申告では減価償却を経費に計上でき、税負担の面では別の姿になります。複数の物件を持てば空室の影響は平準化されますが、その分だけ借入も増えます。