Vad kalkylatorn räknar ut
Ange lånebeloppet, räntan och löptiden, så ser du månadskostnaden och den totala räntekostnaden. Ett tomtlån har normalt sämre villkor än ett vanligt bolån, och skillnaden är värd att räkna på innan man förälskar sig i en utsikt.
Standardscenariot
Med värdena i formuläret:
- Lånebelopp: 800 000 kr
- Ränta: 5,50%
- Löptid i år: 15
- Extra amortering per månad: 0 kr
Närmare bestämt: Total räntekostnad: 376 600,17 kr, Totalt betalt: 1 176 600,17 kr.
Räkneexempel med startvärdena
Ett lån på 800 000 kr till 5,5 procents ränta på femton år kostar 6 537 kr i månaden. Totalt betalar du nära 1,18 miljoner kr, varav drygt 376 000 kr är ränta - och detta innan en enda spade satts i marken för själva huset.
Varför tomten är sämre säkerhet
En obebyggd tomt genererar ingen bostad att bo i och är svårare att sälja snabbt, vilket gör den till en svagare pant i bankens ögon. Följden blir högre ränta, ofta krav på större kontantinsats och kortare löptid än vad ett färdigt hus skulle få.
Bygglov och detaljplan först
Kontrollera detaljplanen och möjligheten till bygglov innan köpet. En tomt utan byggrätt är en helt annan investering än en med, och kommunen avgör vad som får byggas, hur stort och var på tomten - detaljer som avgör hela projektets genomförbarhet.
Anslutningar kan kosta mer än man tror Vatten, avlopp, el och fiber ska anslutas, och för en tomt utanför verksamhetsområdet kan enskilt avlopp och egen brunn krävas. De posterna uppgår ofta till hundratusentals kronor och saknas regelmässigt i den första kalkylen - fråga kommunen om anslutningsavgifter tidigt.
Byggnadskreditiv under byggtiden
Ska du bygga finansieras arbetet normalt med ett byggnadskreditiv, en kredit som betalas ut i takt med att projektet fortskrider och där du betalar ränta på utnyttjat belopp. När huset är färdigt och slutbesiktigat läggs krediten om till ett vanligt bolån.
Räkna hela projektet, inte bara tomten Tomtpris, anslutningar, bygglovsavgifter, husets pris, markarbeten och en marginal för överraskningar. Först när alla posterna är summerade vet du om projektet ryms i din ekonomi - och den summan bör tas fram före budgivningen på tomten, inte efter.
Lagfart och pantbrev tillkommer
Vid köp av fastighet betalas stämpelskatt för lagfart och för nya pantbrev. På ett tomtköp i den här storleksordningen handlar det om tiotusentals kronor kontant på tillträdesdagen, utöver kontantinsatsen - en post som överraskar många förstagångsköpare.
Amortering och belåningsgrad
Amorteringskravet utgår från belåningsgraden, och när huset står färdigt värderas fastigheten om. Ett projekt som håller budget innebär ofta att belåningsgraden sjunker vid färdigställandet - vilket kan sänka både amorteringskrav och ränta i ett slag.
Vanliga misstag Att räkna på tomten isolerat, att förutsätta bygglov som inte är beviljat, och att glömma anslutningsavgifterna. Alla tre kan förvandla en prisvärd tomt till projektets dyraste beslut, och alla tre går att kontrollera i förväg.
Ring kommunen innan banken
Detaljplan, byggrätt och anslutningsavgifter är offentliga uppgifter och går att få besked om på en förmiddag. Med dem klara blir bankmötet en ren finansieringsfråga i stället för ett samtal fullt av öppna antaganden. Och en tomt som visar sig sakna byggrätt kostar ingenting att gå ifrån innan kontraktet är skrivet. Ett samtal med bygglovsenheten är alltså den billigaste försäkring ett tomtköp kan ha.