Vad du fyller i
Ange den angivna månadshyran, hur många månader du faktiskt betalar och hur många månader avtalet omfattar. Kalkylatorn fördelar rabatten jämnt och visar den effektiva hyran - det enda tal som gör två erbjudanden med olika upplägg jämförbara.
Siffrorna i exemplet
Med standardinställningarna:
- Angiven månadshyra: 12 500 kr
- Antal månader du betalar: 11
- Antal månader i avtalet: 12
Närmare bestämt: Andel av avtalstiden du betalar: 91,67%.
Räkneexempel med startvärdena
En hyra på 12 500 kr där en av tolv månader är hyresfri ger en effektiv hyra på 11 458 kr. Rabatten motsvarar alltså drygt åtta procent - vilket låter mindre imponerande än "en månad gratis", men är samma sak uttryckt ärligt.
Hyresfria månader är ett förhandlingsverktyg
Fastighetsägare erbjuder ofta hyresfria månader hellre än sänkt hyra, eftersom den angivna hyresnivån då hålls uppe i fastighetens redovisning. För dig som hyresgäst spelar det ingen roll vilken form rabatten tar - så länge du räknar om den till en effektiv siffra.
Jämför alltid över samma period
Ett erbjudande med två hyresfria månader på tre år är sämre än ett med en hyresfri månad på ett år, trots att det låter mer generöst. Räkna alltid om till effektiv månadshyra för respektive avtalstid - annars jämför du längd med rabatt och drar fel slutsats.
Rabatten kan ligga i början eller spridd
Ligger de hyresfria månaderna först får du en likviditetsfördel som är värd något utöver själva rabatten, särskilt vid en flytt då andra kostnader hopar sig. Ekonomiskt är beloppet detsamma, men tidpunkten kan spela roll för en verksamhet som just startat.
Ta med anpassningsbidrag Bidrar värden till att anpassa lokalen ska även det räknas in. Dela bidraget på antalet månader i avtalet och dra av från månadshyran - då blir jämförelsen komplett och du ser vilket erbjudande som faktiskt är billigast över hela avtalstiden.
Indexklausulen äter upp rabatten
De flesta kommersiella avtal knyter hyran till konsumentprisindex. En rabatt i början av ett femårsavtal kan därför neutraliseras av uppräkningar senare - räkna ett scenario med några procents årlig höjning innan du bedömer hur bra erbjudandet är.
Fungerar även för bostäder Vid nyproduktion förekommer rabattperioder på hyresrätter. Samma räkning gäller: fördela rabatten över den period den avser och jämför den effektiva hyran med andra objekt, inte den annonserade siffran som gäller bara en del av tiden.
Vad hyran ska ställas mot
Effektiv hyra är ett jämförelsetal, inte hela bilden. Vad som ingår i hyran, lokalens läge, skick och avtalstidens längd påverkar värdet minst lika mycket. Använd talet för att sortera, och de kvalitativa faktorerna för att välja mellan de kvarvarande alternativen.
Vanliga misstag
Att jämföra effektiv hyra med annonserad, att bortse från avtalstidens längd, och att glömma indexuppräkning och anpassningsbidrag. Alla tre gör att det mest generösa erbjudandet på papperet sällan är det billigaste i praktiken.
Räkna innan du svarar
Ta varje erbjudande, räkna effektiv hyra och ställ upp dem i en tabell. Med tre rader ser du direkt vilket som är billigast - och du kan förhandla vidare på det som faktiskt betyder något i stället för på antalet gratismånader. Tabellen tar fem minuter att göra och blir dessutom ett bra underlag att skicka tillbaka till hyresvärden inför nästa förhandlingsrunda.