Vad du behöver veta först
Ange lånebelopp, ränta och löptid, så ser du månadskostnaden och den totala räntekostnaden över hela lånet. Det andra talet syns nästan aldrig i ett lånelöfte, men det är den siffra som avgör vad bostaden verkligen kostar - och det är därför den förtjänar en egen sida.
Räkneexempel
Kalkylatorn öppnar med dessa värden:
- Lånebelopp: 2 200 000 kr
- Ränta: 4,40%
- Löptid i år: 30
- Extra amortering per månad: 0 kr
Närmare bestämt: Total räntekostnad: 1 766 026,41 kr, Totalt betalt: 3 966 026,41 kr.
Räkneexempel med startvärdena
Ett lån på 2 200 000 kr till 4,4 procent på trettio år kostar 11 017 kr i månaden. Över hela löptiden betalar du nära 3,97 miljoner kr, varav 1 766 026 kr är ränta - alltså mer än åttio procent av det ursprungliga lånebeloppet, betalat i små portioner varje månad.
Ränteavdraget sänker den verkliga kostnaden
Trettio procent av räntekostnaden får dras av mot skatt upp till ett visst årligt belopp, och över den gränsen sjunker avdragsprocenten. Det gör den effektiva räntan lägre än den nominella - men avdraget kommer via deklarationen året efter, vilket betyder att månadsbudgeten ändå måste bära hela kostnaden.
Räntan är störst i början
Vid annuitet räknas räntan på kvarvarande skuld, så de tidiga betalningarna består till största delen av ränta. Först efter ett antal år går merparten till amortering. Det förklarar varför skulden sjunker så långsamt de första åren trots att betalningarna varit oförändrat höga hela tiden.
Löptiden avgör totalen
Korta samma lån till tjugo år och månadskostnaden stiger märkbart medan totalräntan sjunker med långt över en halv miljon kronor. Valet av löptid är därför i praktiken ett val mellan månadsutrymme och total kostnad - och det är ett av få beslut som påverkar ekonomin i decennier.
En procentenhet är stora pengar På det här lånet motsvarar en procentenhets högre ränta ungefär 1 300 kr mer i månaden. Över trettio år handlar det om hundratusentals kronor. Det gör en ränteförhandling till en av de mest lönsamma halvtimmar en bolånetagare kan lägga - och den kan upprepas vid varje villkorsändring.
Listränta mot snittränta
Bankens listränta är utgångspriset; de flesta betalar mindre. Bankerna publicerar varje månad sina genomsnittliga räntor per bindningstid, och det är den snitträntan du bör räkna med och jämföra mot. Ligger ditt erbjudande över snittet har du ett konkret argument att ta med till samtalet.
Extra amortering tar bort framtida ränta
Varje krona som amorteras extra tar bort räntan på just den kronan för hela den återstående löptiden. Effekten är därför störst tidigt, och den är garanterad - till skillnad från avkastning på sparande, som är förväntad men osäker. Väg de två mot varandra utifrån din egen risktolerans.
Räkna med högre ränta än dagens
Stresstesta lånet vid 6, 7 och 8 procent innan du binder dig vid ett belopp. Bankerna gör det i sin kreditprövning, och hushållet bör göra detsamma. Håller budgeten även i det översta scenariot är beslutet robust oavsett hur räntemarknaden utvecklar sig.
Vanliga misstag Att bara titta på månadskostnaden, att räkna med ränteavdrag som om reglerna vore garanterade, och att anta dagens räntenivå genom hela löptiden. Alla tre gör att ett bolån ser billigare ut än det blir - och alla tre går att korrigera med tre uträkningar på tio minuter.
Räkna om vid varje villkorsändring
När bindningstiden löper ut: räkna om totalräntan med den nya räntan och jämför med konkurrerande bud. Det är den enda tidpunkt då du kan byta bank utan kostnad, och den möjligheten återkommer bara vart tredje till femte år.