Så använder du kalkylatorn
Ange lånebeloppet och två alternativ med olika ränta och löptid. Kalkylatorn visar månadskostnad och totalkostnad för båda samt skillnaden mellan dem - vilket gör valet till en avvägning mellan månadsutrymme och slutnota i stället för en magkänsla.
Vad standardvärdena ger
Med värdena i formuläret:
- Lånebelopp: 2 000 000 kr
- Ränta, alternativ A: 4,40%
- Löptid A: 30
- Ränta, alternativ B: 4,10%
- Löptid B: 15
Närmare bestämt: Månadskostnad A: 10 015,22 kr, Totalt betalt A: 3 605 478,55 kr, Månadskostnad B: 14 894,18 kr.
Räkneexempel med startvärdena
Ett lån på 2 miljoner kr till 4,4 procent på trettio år kostar 10 015 kr i månaden och 3 605 479 kr totalt. Samma lån till 4,1 procent på femton år kostar 14 894 kr i månaden men bara 2 680 953 kr totalt - en skillnad på 924 526 kr.
Två variabler ändras samtidigt
I exemplet skiljer sig både räntan och löptiden, och merparten av effekten kommer från löptiden. Vill du isolera ränteeffekten sätter du samma antal år i båda fälten - då ser du vad räntan ensam är värd, vilket är den siffra du faktiskt kan förhandla om.
Kort löptid är dyrt varje månad
Halverad löptid ger nästan 4 900 kr högre månadskostnad. Det är pengar som inte kan gå till buffert, pension eller annat sparande. Valet är därför sällan "vad kostar minst" utan "vad tål min budget varje månad, år efter år".
Amortering är sparande, inte kostnad
En stor del av det högre månadsbeloppet vid kort löptid är amortering, som bygger eget kapital i bostaden. Den delen försvinner inte - till skillnad från räntan. Jämför därför gärna alternativen på ren räntekostnad också, inte bara på totalt betalt.
Det svenska amorteringskravet gäller ändå Oavsett vilket upplägg du väljer bestäms den lagstadgade amorteringen av belåningsgrad och skuldkvot. Löptiden i kalkylen är alltså mer av ett planeringsverktyg än ett avtalsvillkor - svenska bolån saknar ofta en formell slutdag på samma sätt som i andra länder.
Jämför rätt räntor
Använd bankernas publicerade snitträntor för respektive bindningstid, inte listräntorna. Skillnaden mellan de två kan vara större än skillnaden mellan de två alternativ du försöker jämföra - och då mäter kalkylen fel sak från början.
Testa mellanvägen
Trettio och femton år är ytterligheter. Räkna även tjugo eller tjugofem år - ofta hittar du där en kombination som ger merparten av räntebesparingen till en månadskostnad som faktiskt går att bära även ett år då något oväntat händer.
Flexibilitet har ett värde
En längre löptid med frivillig extra amortering ger dig samma möjlighet att betala snabbt - men med rätten att sluta när det behövs. Den optionaliteten är värd något, särskilt för hushåll med ojämna inkomster eller utan stor buffert.
Vanliga misstag
Att jämföra alternativ med olika belopp, att bortse från att den kortare löptiden binder mer likviditet, och att välja på totalkostnad utan att stresstesta månadsbeloppet vid högre ränta. Alla tre leder till ett val som ser optimalt ut på papper men blir tungt i verkligheten.
Räkna tre alternativ, inte två
Lägg till ett mellanalternativ och jämför alla tre på månadskostnad, total ränta och kvarvarande utrymme i budgeten. Med tre rader framför dig blir beslutet betydligt lättare att både fatta och försvara ett år senare. Ett mellanalternativ visar sig dessutom påfallande ofta vara det som både banken och hushållet kan leva med.