Vad du behöver veta först
Ange lånebelopp, ränta, löptid och eventuell extra amortering. Kalkylatorn visar månadskostnaden och den totala räntan. På stora lån blir varje detalj dyr i kronor räknat - en tiondels procentenhet betyder betydligt mer än på ett normalstort bolån.
Ett exempel med siffror
Med standardinställningarna:
- Lånebelopp: 6 000 000 kr
- Ränta: 4,40%
- Löptid i år: 30
- Extra amortering per månad: 0 kr
Närmare bestämt: Total räntekostnad: 4 816 435,66 kr, Totalt betalt: 10 816 435,66 kr.
Räkneexempel med startvärdena
Ett lån på 6 miljoner kr till 4,4 procent på trettio år kostar 30 046 kr i månaden. Den totala räntekostnaden landar på drygt 4,8 miljoner kr - alltså nästan lika mycket som hela lånebeloppet, betalat över tre decennier.
Tiondelar blir stora belopp Sänk räntan med bara tio punkter, från 4,4 till 4,3 procent, och du sparar runt 6 000 kr per år på det här lånet. Det gör förhandlingen betydligt mer värd än på ett litet lån, och det är också därför banker konkurrerar hårdare om stora kunder.
Bolånetaket sätter kontantinsatsen
Du får låna högst 85 procent av bostadens värde, vilket innebär att minst femton procent ska betalas kontant. På en bostad för sju miljoner kr handlar det om drygt en miljon i kontantinsats - plus lagfart och pantbrev, som tillkommer utöver det.
Skuldkvotstaket skärper amorteringen
Överstiger de samlade bolånen 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst tillkommer en extra amortering på en procentenhet per år utöver det ordinarie kravet. På stora lån är det ofta den regeln, snarare än räntan, som avgör hur högt du faktiskt kan låna.
Amorteringskravet i två steg
Vid en belåningsgrad över sjuttio procent amorteras två procent av lånet per år, och mellan femtio och sjuttio procent en procent. Under femtio procent finns inget lagstadgat krav - vilket gör att månadskostnaden kan sjunka märkbart när du passerar en gräns.
Räntetaket för avdraget
Ränteavdraget är trettio procent upp till en viss årlig räntekostnad, och över det beloppet sjunker avdragsprocenten. På stora lån passeras den gränsen lätt, vilket betyder att den effektiva räntan blir högre än många räknar med när skulden är riktigt stor.
Förhandla på hela affären
Med ett stort lån har du något banken vill ha. Samla lån, sparande och pension hos en aktör och begär bud från minst två konkurrenter. Skillnaden mellan listränta och verklig snittränta är störst i det här segmentet - och den syns bara om du frågar.
Räntekänsligheten är det verkliga risken Stiger räntan två procentenheter ökar månadskostnaden på sex miljoner med ungefär 7 000 kr före skatt. Stresstesta därför alltid på nivåer långt över dagens, och bygg en marginal som håller även om både räntan stiger och en inkomst faller bort.
Vanliga misstag
Att fokusera på månadskostnaden i stället för totalkostnaden, att glömma skuldkvotstaket vid planering, och att anta att ränteavdraget gäller fullt ut på hela räntan. Alla tre är vanligare ju större lånet är - och ju större lånet är, desto dyrare blir de.
Räkna innan du börjar titta
Ta din bruttoinkomst gånger 4,5 för att se var skuldkvotstaket ligger, och räkna månadskostnaden på den nivån vid sju procents ränta. Den siffran är ditt verkliga tak - inte det belopp som står i lånelöftet. Lånelöftet visar vad banken kan tänka sig att låna ut, inte vad din ekonomi tål över trettio år.