Så använder du kalkylatorn
Ange bostadens marknadsvärde, den högsta belåningsgrad banken tillåter och ditt nuvarande bolån. Kalkylatorn visar det nya totala lånet och hur mycket utrymme du har kvar att låna - siffran som avgör om renoveringen ryms utan att du behöver ta ett dyrare lån.
Standardscenariot
Så blir det med de förifyllda värdena:
- Bostadens värde: 3 500 000 kr
- Högsta belåningsgrad: 85%
- Nuvarande bolån: 2 000 000 kr
Närmare bestämt: Nytt totalt lån: 2 975 000 kr.
Räkneexempel med startvärdena
En bostad värd 3,5 miljoner kr med bolånetakets 85 procent ger ett maximalt lån på 2 975 000 kr. Har du redan lånat 2 miljoner finns alltså 975 000 kr i teoretiskt utrymme - förutsatt att också din inkomst bär den högre månadskostnaden.
Bolånetaket sätter den yttre gränsen I Sverige får bolånet uppgå till högst 85 procent av bostadens värde. Det är taket kalkylatorn räknar med, men enskilda banker kan vara försiktigare - och reglerna ses över politiskt, så kontrollera aktuella villkor hos din bank innan du planerar för hela utrymmet.
Värderingen avgör allt
Utrymmet vilar helt på bostadens värde, och det är banken som bestämmer vilket värde som gäller - ofta via en mäklarvärdering eller en statistisk modell. Har området stigit sedan köpet kan utrymmet vara större än du tror; har det fallit kan det vara noll.
Amorteringskravet följer med
Ett utökat lån kan lyfta dig över trösklarna: över 70 procents belåningsgrad gäller minst 2 procents amortering per år, och nya lån omfattas av kravet även om det gamla var undantaget. Räkna därför med både högre ränta och högre amortering i månadskalkylen.
Pantbrev kan tillkomma
Överstiger det nya lånet dina befintliga pantbrev behöver nya tas ut, och då kostar stämpelskatten 2 procent av det nya beloppet plus expeditionsavgift. På 975 000 kr blir det nära 20 000 kr - en engångskostnad värd att ta med i kalkylen från början.
Vanligaste skälet: renoveringen
De flesta utökar bolånet för att renovera, och logiken är ofta god: kök och badrum kan höja värdet, och räntan är låg jämfört med alternativen. Glöm inte ROT-avdraget, som ger skattereduktion på arbetskostnaden och därmed sänker det belopp du behöver låna.
Att lösa dyra skulder - med ett förbehåll
Att flytta kortkrediter till bolånet kan sänka räntan dramatiskt. Men du byter en kort skuld mot en trettioårig, och säkerheten är ditt hem. Gör det bara med en plan för att amortera extra - annars betalar du mindre per månad men mer totalt, och risken har flyttat.
Vad du inte bör låna till
Bostaden är säkerhet för lånet, så resor, konsumtion och kortsiktiga nöjen hör inte hemma här - de överlever inte de trettio år lånet lever. Investeringar i värde eller trygghet, som renovering eller att lösa dyra skulder, är de skäl som håller.
Vanliga misstag
Att räkna med ett önskat värde i stället för bankens, att glömma pantbrev och amorteringskrav, och att tro att utrymmet automatiskt beviljas. Taket är matematik - beskedet är en kreditprövning, och den tittar minst lika mycket på din inkomst.
Innan du ansöker
Begär en färsk värdering, räkna den nya månadskostnaden i vår bolånekalkylator, kontrollera pantbrevssituationen hos Lantmäteriet och be banken specificera både ränta och amorteringskrav. Med de fyra svaren blir ansökan en formalitet i stället för en överraskning.