この計算でわかること
購入価格と売却価格を入力すると、投資全体としての収益率が出ます。
数字で見る例
開いたときの数値を使います。
- 購入価格: 24,000,000 円
- 売却価格: 28,200,000 円
初期値での計算例
2400万円の物件を2820万円で売ると、収益率は17.5パーセント。420万円の値上がりです。
手数料と税を引く前の数字です
当サイトの売却手数料の計算では、4500万円で155万円。2400万円でも相応にかかります。
家賃収入は含まれていません 当サイトの表面利回りでは年4.75パーセント。売却益と合わせて全体像になります。
保有期間が示されていません
17.5パーセントが5年か15年かで意味はまったく変わってきます。
年率に直すと小さく見えます
10年で17.5パーセントなら年1.63パーセント。物価上昇率にも届きません。
維持費も差し引きます 固定資産税、修繕、管理費を10年分積めば、値上がり分を上回ることもあります。
譲渡益には課税されます
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わり、手取りの収益率は下がります。
借入で買った場合は別に考えます
自己資金に対する収益率で見れば、同じ値上がりでも数字は大きくなります。
売れなければ実現しません
買い手がつかなければ評価額にすぎず、値下げして売れば収益率も下がります。
確認しておきたいこと
期間を示さない、手数料と税を忘れる、家賃収入を無視する、この三つです。当サイトの売却手数料の計算では4500万円で155万円かかり、2400万円でも相応の金額になります。当サイトの表面利回りでは年4.75パーセントで、売却益と合わせて初めて全体像になります。同じ17.5パーセントでも、それが5年か15年かによって意味はまったく変わってきます。10年で17.5パーセントなら年1.63パーセントで、物価上昇率にも届かないことになります。固定資産税や修繕、管理費を10年分積み上げれば、値上がり分を上回ることもあります。譲渡益には課税され、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わってきます。借入で買った場合は自己資金に対する収益率で見れば、同じ値上がりでも数字は大きくなります。買い手がつかなければ評価額にすぎず、値下げして売れば収益率も下がることになります。当サイトの年平均利回りの計算を使えば、期間でならした本当の水準が見えてきます。空室が続いた期間があれば、その間の家賃収入は入っていないことになります。購入時の仲介手数料や登記費用も、実質的な取得価格に含めて考える必要があります。同じ地域でも駅からの距離で値動きは分かれ、平均の相場は当てになりません。住宅ローンの残債が売却価格を下回っていなければ、売ること自体ができません。リフォームに投じた費用が売却価格に反映されるとは限らない点も考慮します。当サイトの資産価値の計算では、年1.2パーセントという控えめな上昇を想定しています。