入力する項目
現在の評価額、想定する年率、年数を入力すると、将来の評価額が出ます。
初期値で計算した例
初期設定のままでは次の通りです。
- 現在の評価額: 45,000,000 円
- 年率: 1.20%
- 年数: 10
詳しく見ると： 値上がり分: 5,701,130.01 円.
初期値での計算例
4500万円の住宅が年1.2パーセントで上がると、10年後は50,701,130円、値上がり分は570万円です。
当サイトの住宅と同じ価格です
この4500万円は住宅ローン計算で使っている物件価格で、頭金900万円を引いた3600万円が借入額になります。
地域差が極端に大きい
都心部では上昇が続く一方、人口が減る地域では下落しており、全国一律の年率を置くことはできません。
建物と土地は別の動きをします
木造建築は税務上22年で価値がなくなる扱いで、値上がりするとすれば主に土地の部分ということになります。
売却時には費用がかかります 仲介手数料、印紙税、抵当権抹消の費用を差し引くと、手元に残る金額は評価額より数パーセント少なくなります。
譲渡益には税がかかります
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わり、居住用財産には特別控除の制度が用意されています。
維持費は評価額に反映されません
固定資産税、修繕、管理費を10年分積み上げると、値上がり分を上回ることも珍しくありません。
賃貸との比較には全費用が要ります
値上がり分だけを見て持ち家が有利と判断すると、維持費と諸費用を見落とすことになってしまいます。
過去の推移は将来を保証しません 年率は仮定であって予測ではありません。複数の年率で計算して幅を持たせるほうが実務的です。
確認しておきたいこと
全国平均を自分の物件に当てはめる、維持費を無視する、売却費用を忘れる、この三つが判断を誤らせます。木造建築は税務上22年で価値がなくなる扱いとなるため、値上がりするとすれば主に土地の部分にほかなりません。売却時には仲介手数料や印紙税、抵当権抹消の費用がかかり、手元に残る金額は評価額より数パーセント少なくなります。所有期間が5年を超えるかどうかで譲渡益にかかる税率が変わり、居住用財産には特別控除の制度も用意されています。固定資産税や修繕費、管理費を10年分積み上げると、想定した値上がり分を上回ってしまうことも珍しくありません。値上がり分だけを見て持ち家が有利と判断すると、維持費と購入時の諸費用を計算から落とすことになってしまいます。年率はあくまで仮定であって予測ではないため、複数の年率で計算して結果に幅を持たせるほうが実務的な使い方です。同じ市内でも駅からの距離や再開発の有無で動きが分かれるため、市区町村の平均すら自分の物件には当てはまりません。住宅ローンの残高と評価額の関係は、将来売却して住み替えられるかどうかを左右する重要な要素になります。分譲マンションでは修繕積立金が段階的に上がる計画になっていることが多く、長期の保有コストに効いてきます。