Was ist eine Immobilie in 15 Jahren wert? Der Rechner schreibt den heutigen Wert mit einem festen Jahressatz fort. Dabei setzt jede Steigerung auf dem schon gestiegenen Wert auf, wie beim Zinseszins.
Die Formel ist schnell erklärt, der passende Satz dagegen nicht. Laut Statistischem Bundesamt fielen die Preise für Wohnimmobilien 2023 um 8,5% und stiegen 2025 um 3,2%.
Warum 2% über 15 Jahre mehr als 30% ergeben
Angenommen, Ihre Wohnung ist heute 300.000 € wert. So viel wäre sie nach 15 Jahren bei drei festen Sätzen wert:
| Annahme | Satz im Rechner | Wert nach 15 Jahren | Zuwachs |
|---|---|---|---|
| Nominal | 1% | 348.291 € | 16,1% |
| Nominal | 2% | 403.761 € | 34,6% |
| Nominal | 3% | 467.390 € | 55,8% |
| Real, aus 3% nominal bei 2,2% Inflation | 0,78% | 337.222 € | 12,4% |
Wer 15-mal 2% addiert, erwartet 30%. Der Rechner kommt auf 34,6%, weil auch die Zuwächse der Vorjahre weiter steigen. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt den Endwert hier um rund 55.000 bis 64.000 €.
Die letzte Zeile rechnet die Inflation heraus. Sie ist der Maßstab, wenn Sie den künftigen Wert mit heutigen Preisen vergleichen wollen.
Welchen Satz die Preisstatistik stützt
Das Statistische Bundesamt misst die Preise mit dem Häuserpreisindex. Gegenüber dem Vorjahr stiegen sie 2021 um 11,7% und 2022 um 6,0%. Danach fielen sie 2023 um 8,5% und 2024 um 1,5%, bevor 2025 ein Plus von 3,2% folgte.
Für das 2. Quartal 2026 meldet das Amt vorläufig 0,6% mehr als ein Jahr zuvor. Der Index ist ein Bundesdurchschnitt, er beschreibt nicht Ihre Straße.
Der Jahressatz hängt am Startjahr
Aus zwei Indexständen berechnen Sie den Satz, der beide verbindet. Das erledigt der CAGR-Rechner:
| Zeitraum und Indexstand (2025 = 100) | Jahre | Satz pro Jahr | Veränderung insgesamt |
|---|---|---|---|
| 2020 bis 2025: von 90,8 auf 100,0 | 5 J. | 1,95% | 10,13% |
| 2021 bis 2025: von 101,4 auf 100,0 | 4 J. | −0,35% | −1,38% |
| 2022 bis 2025: von 107,5 auf 100,0 | 3 J. | −2,38% | −6,98% |
Dieselbe Statistik ergibt also +1,95% oder −2,38% pro Jahr, je nach Startjahr. Der einfache Mittelwert der fünf Jahresraten von 2021 bis 2025 ist (11,7 + 6,0 − 8,5 − 1,5 + 3,2) ÷ 5 = 2,18%. Das ist zu hoch, denn ein Minus von 8,5% kostet mehr, als ein gleich großes Plus zurückbringt.
Negative Sätze nimmt der Rechner nicht an, er rechnet dann mit 0%. Einen Rückgang wie 2023 bildet er also nicht ab. Bruchteile von Jahren rundet er auf ganze Jahre.
Nominal fast gleich, real rund 17% weniger
Der Rechner zählt Euro, keine Kaufkraft. Die Verbraucherpreise stiegen laut Statistischem Bundesamt 2022 um 6,9% und 2023 um 5,9%. In den Jahren 2024 und 2025 lag die Teuerung bei jeweils 2,2%.
Den realen Wert liefert die Formel (1 + Preisänderung) ÷ (1 + Inflation) − 1:
| Jahr | Wohnimmobilien | Verbraucherpreise | Real |
|---|---|---|---|
| 2022 | +6,0% | +6,9% | −0,8% |
| 2023 | −8,5% | +5,9% | −13,6% |
| 2024 | −1,5% | +2,2% | −3,6% |
| 2025 | +3,2% | +2,2% | +1,0% |
Nominal lag der Index 2025 nur 1,4% unter dem Stand von 2021. Weil die Verbraucherpreise in diesen vier Jahren um gut 18% stiegen, fehlten real rund 17%.
Für eine Prognose gilt dieselbe Rechnung. Bei 2,2% Inflation bleiben von 3% Wertsteigerung real 0,78% pro Jahr, denn 1,03 ÷ 1,022 − 1 = 0,0078. In der ersten Tabelle ergibt das 337.222 € in heutiger Kaufkraft. Wie stark Inflation die Kaufkraft eines Betrags mindert, zeigt auch der Kaufkraft-Rechner.
Zuerst müssen die Kaufnebenkosten wieder hereinkommen
Beim Kauf fallen Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbuch an. Eine 2025 vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlichte Studie hat sie untersucht. Ohne Makler kommen Sie demnach in typischen Fällen und bei mittlerer Grunderwerbsteuer auf 6,6% bis 7,5% des Kaufpreises. In Ländern mit höheren Steuersätzen können es 7,9% bis 8,7% sein.
Auf 300.000 € sind das 19.800 bis 22.500 €, bei höheren Steuersätzen 23.700 bis 26.100 €. Diese Summe muss die Wertsteigerung erst einspielen, bevor ein Verkauf Gewinn bringt:
| Satz pro Jahr | Wertsteigerung nach 5 Jahren | In Prozent des Kaufpreises |
|---|---|---|
| 1% | 15.303 € | 5,1% |
| 1,95% | 30.413 € | 10,1% |
| 3% | 47.782 € | 15,9% |
Mit 1% pro Jahr reicht der Zuwachs nach fünf Jahren nicht für die Nebenkosten. Mit dem Bundesschnitt von 1,95% aus den Jahren 2020 bis 2025 ist die Hürde genommen, mit 3% deutlich. Wie viel Eigenkapital der Kauf bindet, zeigt der Anzahlungs-Rechner.
Zehn Jahre Haltefrist beim Verkauf
Verkaufen Sie eine Immobilie binnen zehn Jahren nach dem Erwerb, liegt nach § 23 EStG ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Der Gewinn ist dann grundsätzlich steuerpflichtig. Die Frist läuft laut Finanzverwaltung NRW vom Datum des Kaufvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags.
Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie selbst bewohnen. Sie muss seit dem Kauf ausschließlich Ihren eigenen Wohnzwecken gedient haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Eine vermietete Wohnung fällt dagegen unter die Frist.
Für Vermieter gibt es einen Haken. Abschreibungen, die Sie bei den Mieteinkünften abgezogen haben, mindern nach § 23 Abs. 3 EStG die Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn kann dadurch höher ausfallen als die Wertsteigerung, die der Rechner zeigt.
Für andere Wirtschaftsgüter, etwa ein Sammlerstück, beträgt die Frist ein Jahr, Gegenstände des täglichen Gebrauchs sind ausgenommen. Steuerfrei bleibt ein Gewinn auch, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 € liegt. Das ist eine allgemeine Information zum deutschen Recht im Jahr 2026, keine Steuerberatung.
Modernisierung ist keine Wertsteigerung
Der Rechner kennt nur Anfangswert, Satz und Jahre. Instandhaltung, Modernisierung und Grundsteuer zieht er nicht ab, Mieteinnahmen rechnet er nicht hinzu.
Bauen Sie für 40.000 € ein neues Bad ein und steigt der Wert um denselben Betrag, haben Sie nichts gewonnen. Vergleichen Sie den Endwert deshalb mit dem Kaufpreis plus allen Ausgaben. Ob sich der Kauf gegenüber der Miete lohnt, vergleicht der Mieten-oder-Kaufen-Rechner.
Quellen
- Statistisches Bundesamt, Preisindizes für Wohnimmobilien: Indizes und Veränderungsraten (Stand 24. September 2026)
- Statistisches Bundesamt, Inflationsrate im Jahr 2025 bei +2,2 % (Pressemitteilung Nr. 019, korrigierte Fassung, 16. Januar 2026)
- BBSR, Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien: Ergebnisse (ExWoSt-Studie, veröffentlicht 2025)
- Finanzverwaltung NRW, Privates Veräußerungsgeschäft – Grundstücke (abgerufen am 27. September 2026)
- Einkommensteuergesetz, § 23 Private Veräußerungsgeschäfte (lxgesetze.de, zuletzt geändert am 29. Juni 2026)