Was eine Immobilie in zehn Jahren wert ist
Wertsteigerung wird fast immer als Jahressatz genannt und fast immer falsch hochgerechnet: 3% über zehn Jahre sind nicht 30%. Der Rechner nimmt den heutigen Wert, einen jährlichen Satz und eine Laufzeit und gibt den künftigen Wert aus — mit Zinseszins, denn jede Steigerung wirkt auf den bereits gestiegenen Wert.
Die Formel
Rechenbeispiel: 450.000 € zu 3% über 10 Jahre
- Künftiger Wert: 604.762 €
- Wertzuwachs: 154.762 €, also 34,4% — nicht 30%
Satz und Laufzeit
| Satz | Jahre | Wert | Zuwachs |
|---|---|---|---|
| 2% | 10 | 548.547 € | 98.547 € |
| 3% | 10 | 604.762 € | 154.762 € |
| 4% | 10 | 666.110 € | 216.110 € |
| 3% | 20 | 812.750 € | 362.750 € |
Ein Prozentpunkt mehr ist über zehn Jahre 61.000 € wert. Zehn Jahre mehr bei gleichem Satz verdoppeln den Zuwachs mehr als — 362.750 € statt 154.762 €. Die Laufzeit schlägt den Satz — solange der Satz positiv bleibt, was zwischen 2022 und 2024 in vielen deutschen Städten nicht der Fall war.
Nominal ist nicht real
Bei 2% Inflation kaufen die 604.762 € in zehn Jahren, was heute rund 496.000 € kaufen. Der reale Zuwachs beträgt also etwa 46.000 €, nicht 155.000 €. Wer mit dem Nominalwert plant, plant mit einem Zahlenwert, nicht mit Kaufkraft.
Was vom Zuwachs beim Verkauf bleibt
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach zehn Jahren — oder bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor — ist der Gewinn steuerfrei. Die Zehnjahresfrist im Beispiel ist also kein Zufall.
Beim Kauf selbst gehen 3,5% bis 6,5% Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, dazu Notar und Grundbuch, zusammen rund 9% bis 12%. Bei 450.000 € sind das 40.000 € bis 54.000 €, die erst einmal aufgeholt werden müssen, bevor die Steigerung Gewinn wird.
Was der Rechner nicht enthält
Instandhaltung, die typischerweise 1% bis 1,5% des Werts im Jahr kostet und den Zuwachs entsprechend mindert; Mieteinnahmen, die ihn erhöhen; und Schwankungen — ein Durchschnitt von 3% enthält Jahre mit +8% und solche mit −5%.
Verwandte Rechner
- Inflationsrechner — was der künftige Wert real bedeutet
- Eigenkapital-Rechner — Wert minus Restschuld
- Wertzuwachsrendite — der Zuwachs als Rendite ausgedrückt