Wie viel Eigenkapital eine Finanzierung braucht
Der Rechner teilt den Kaufpreis in Eigenkapital und Darlehen. In Deutschland entscheidet dieses Verhältnis nicht nur über die Höhe der Rate, sondern über den Zinssatz selbst — deutlicher als in den meisten anderen Märkten.
Die Formel
Rechenbeispiel: 450.000 € Kaufpreis, 20% Eigenkapital
- Eigenkapital: 90.000 €
- Darlehen: 360.000 €
- Beleihungsauslauf: 80%
Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf
Der größte Unterschied zu angelsächsischen Märkten: In Deutschland fallen Nebenkosten von 9 bis 15% des Kaufpreises an, und Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
| Posten | Satz | Auf 450.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (je Bundesland) | 3,5–6,5% | 15.750–29.250 € |
| Notar und Grundbuch | ~1,5% | 6.750 € |
| Maklerprovision (geteilt) | ~1,8–3,6% | 8.100–16.200 € |
| Summe | 7–12% | 30.600–52.200 € |
Wer 90.000 € angespart hat, bringt also nicht 20% Eigenkapital ein, sondern nach Abzug der Nebenkosten eher 40.000 bis 59.000 € — rund 9 bis 13%. Das ist die Zahl, mit der die Bank rechnet.
Warum der Beleihungsauslauf den Zins bestimmt
Banken staffeln die Konditionen nach dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Die Sprünge liegen üblicherweise bei 60%, 80% und 90%.
Unter 60% gibt es den besten Satz, zwischen 80 und 90% oft 0,3 bis 0,5 Punkte mehr, darüber deutlich mehr. Auf 360.000 € über zehn Jahre Zinsbindung sind 0,4 Punkte rund 14.400 € — genug, um zu prüfen, ob sich das Warten auf die nächste Schwelle lohnt.
Vollfinanzierung
Ohne Eigenkapital finanzieren einige Banken bis 100% oder darüber, verlangen dafür aber Aufschläge von einem Punkt und mehr sowie eine sehr stabile Einkommenslage.
Das Risiko liegt nicht bei der Rate, sondern beim Verkauf: Fällt der Marktwert um 10%, übersteigt die Restschuld den Erlös, und die Differenz ist sofort fällig.
Was der Rechner nicht enthält
Renovierung, Küche und Umzug, die nach dem Kauf anfallen und aus demselben Ersparten kommen. Auch die Tilgungsrate ist nicht abgebildet — bei niedriger Anfangstilgung läuft das Darlehen deutlich länger, unabhängig vom Eigenkapital.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Der Satz reicht von 3,5% in Bayern und Sachsen bis 6,5% in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und dem Saarland. Auf 450.000 € sind das 15.750 € gegen 29.250 € — ein Unterschied von 13.500 € für dieselbe Immobilie.
Bewegliches Inventar, das im Vertrag gesondert ausgewiesen wird, unterliegt der Steuer nicht. Einbauküche und Möbel getrennt aufzuführen senkt die Bemessungsgrundlage legal, sofern die Beträge realistisch bleiben.
Tilgung statt Eigenkapital
Bei den Konditionen der letzten Jahre reicht 1% Anfangstilgung nicht mehr. Auf 360.000 € bei 3,5% Zins läuft ein Darlehen mit 1% Tilgung über vierzig Jahre, mit 2% über knapp dreißig und mit 3% über gut zweiundzwanzig.
Die Rate steigt dabei von 1.350 auf 1.650 und 1.950 €. Wer zwischen mehr Eigenkapital und höherer Tilgung wählen muss, sollte beides gegen dieselbe Frage rechnen: Wann soll das Darlehen getilgt sein, und passt das noch ins Erwerbsleben?
Wo das Eigenkapital herkommt
Neben Erspartem zaehlen Banken auch Bausparguthaben, Wertpapierdepots, eine Lebensversicherung mit Rueckkaufswert und ein bereits schuldenfreies Grundstueck als Eigenkapital an.
Ein Familiendarlehen wird dagegen meist als Fremdkapital gewertet, sofern es nicht nachrangig und ohne feste Rueckzahlung gestellt ist. Wer damit rechnet, sollte vorher fragen, wie die Bank es einordnet.
Verwandte Rechner
- Baufinanzierungsrechner — die Rate zum verbleibenden Darlehen
- Beleihungsauslauf — die Kennzahl, nach der die Bank staffelt
- Was kann ich mir leisten — vom Einkommen zum Kaufpreis