Die Anzahlung ist der Teil des Kaufpreises, den Sie aus eigenem Geld bezahlen, also Ihr Eigenkapital im Kaufpreis. Der Rechner multipliziert den Kaufpreis mit Ihrem Anteil und zeigt den Kreditbetrag, der übrig bleibt.
Einen Posten kennt er nicht: die Kaufnebenkosten. Sie müssen laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Für die Anzahlung bleibt nur, was danach übrig ist.
Diese Nebenkosten gehen vom Ersparten ab
Die Grunderwerbsteuer liegt laut Verbraucherzentrale je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises (Stand November 2024). Notarvertrag und Grundbucheintragungen kosten weitere 1% bis 1,5%, je nach Höhe der einzutragenden Grundschulden.
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer laut Landesamt für Steuern regelmäßig 3,5%. Auf einen Kaufpreis von 400.000 € ergibt sich diese Spanne:
| Posten | Satz | Betrag bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer in Bayern | 3,5% | 14.000 € |
| Grunderwerbsteuer, höchster Satz | 6,5% | 26.000 € |
| Notar und Grundbuch, unteres Ende | 1% | 4.000 € |
| Notar und Grundbuch, oberes Ende | 1,5% | 6.000 € |
| Zusammen, günstigster Fall | 4,5% | 18.000 € |
| Zusammen, teuerster Fall | 8% | 32.000 € |
Ohne Makler kostet der Kauf also 18.000 bis 32.000 € zusätzlich. Ein Makler ist laut einer BBSR-Studie bei knapp der Hälfte aller Immobilienkäufe beteiligt. Gefordert werden häufig 3,57% brutto, die bundesweite Durchschnittscourtage liegt laut Erhebung bei rund 3% des Kaufpreises.
Die Aufteilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer ist seit 2020 gesetzlich festgelegt. Klären Sie Ihren Anteil vor der Unterschrift, denn auch er geht vom Ersparten ab.
Den Anteil erst nach Abzug der Nebenkosten eintragen
Ein naheliegender Fehler ist, das ganze Ersparte in das Feld Anzahlungsprozentsatz einzutragen. Angenommen, Sie haben 80.000 € und kaufen für 400.000 €. Das sieht nach 20% aus, doch zuerst gehen die Nebenkosten ab:
| Was Sie eintragen | Anteil im Rechner | Anzahlung | Kreditbetrag |
|---|---|---|---|
| Ganzes Erspartes, Nebenkosten vergessen | 20% | 80.000 € | 320.000 € |
| Nach 18.000 € Nebenkosten (Bayern) | 15,5% | 62.000 € | 338.000 € |
| Nach 32.000 € Nebenkosten (teuerster Fall) | 12% | 48.000 € | 352.000 € |
In Bayern bleiben nach 18.000 € Nebenkosten 62.000 € für die Anzahlung, also 15,5%. Im teuersten Fall der ersten Tabelle sind es 48.000 € oder 12%. Der Kredit wächst damit um genau die Nebenkosten.
Was der größere Kredit im Monat kostet
Laut Bundesbank lag der Effektivzinssatz neuer Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren anfänglicher Zinsbindung im Juli 2026 bei 3,92%. Für die Rate zählt aber der Sollzins. Wir setzen 3,85% ein: Monatlich verzinst, ergibt dieser Sollzins aufs Jahr gerechnet rund 3,92%.
Angenommen, der Zins gilt 30 Jahre lang und der Kredit ist dann getilgt. Der Kreditrechner ergibt für die drei Kreditbeträge:
| Fall | Kreditbetrag | Monatsrate | Zinsen in 30 Jahren |
|---|---|---|---|
| Nebenkosten vergessen | 320.000 € | 1.500,19 € | 220.067 € |
| Bayern | 338.000 € | 1.584,57 € | 232.446 € |
| Teuerster Fall | 352.000 € | 1.650,20 € | 242.074 € |
Weil die Nebenkosten das Eigenkapital schmälern, steigt die Rate hier um rund 84 bis 150 € im Monat. Über die Laufzeit kommen 12.379 bis 22.007 € Zinsen hinzu. Ob Ihre Bank für mehr Eigenkapital auch den Zins senkt, zeigt nur ihr Angebot.
Der Beleihungsauslauf rechnet mit dem Beleihungswert
Der Beleihungsauslauf zeigt, wie weit ein Darlehen durch die Immobilie abgesichert ist. Die Bundesbank setzt in ihrer Statistik das ausstehende Darlehen in den Zähler und den Beleihungswert in den Nenner.
Den Beleihungswert ermittelt die Bank nach aufsichtlich anerkannten Verfahren. Er ist ein eigener Wert und nicht automatisch der Kaufpreis. Für den Kredit aus dem Bayern-Beispiel sieht das so aus:
| Im Nenner | Wert | Auslauf bei 338.000 € Kredit |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 84,5% |
| Beleihungswert 5% unter dem Kaufpreis (angenommen) | 380.000 € | 88,95% |
| Beleihungswert 10% unter dem Kaufpreis (angenommen) | 360.000 € | 93,89% |
Die erste Zeile entspricht dem Anzahlungs-Rechner: 100% minus Ihr Anteil. Setzt die Bank den Beleihungswert niedriger an, steigt der Auslauf, obwohl Ihr Eigenkapital gleich bleibt. Fragen Sie deshalb früh, mit welchem Wert sie rechnet. Eigene Varianten prüfen Sie mit dem LTV-Rechner.
Grunderwerbsteuer: erst zahlen, dann ins Grundbuch
Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig, erklärt das Bayerische Landesamt für Steuern. Nach der Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie darf das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer eintragen.
Bei der Bemessungsgrundlage lohnt ein genauer Blick. Auf miterworbenes Inventar, also Einrichtungsgegenstände, entfällt keine Grunderwerbsteuer. Entfallen 10.000 € des Kaufpreises darauf, sparen Sie in Bayern 350 €. Rücklagen dürfen Sie dagegen bei Notarverträgen nach dem 20. Mai 2021 nicht mehr abziehen. Das sind allgemeine Angaben zur Rechtslage in Deutschland im September 2026, keine Steuerberatung.
Wie viel Eigenkapital Sie mindestens brauchen
Weil die Nebenkosten in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden müssen, bilden sie die Untergrenze. Jeder Euro darüber senkt den Kreditbetrag um einen Euro.
Wie hoch die Rate sein darf, hängt vom Einkommen ab. Laut Verbraucherzentrale raten viele Banken, dass die Kreditrate nicht mehr als 40% des Nettoeinkommens ausmacht. Für die 1.584,57 € aus dem Bayern-Beispiel wären das mindestens rund 3.961 € netto im Monat.
Wie sich der Wert der Immobilie über die Jahre entwickeln kann, rechnet der Wertsteigerungs-Rechner.
Quellen
- BBSR, Hohe Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien (Topmeldung, 23. April 2025)
- Verbraucherzentrale, Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können (Stand 6. November 2024)
- Bayerisches Landesamt für Steuern, Häufig gestellte Fragen: Grunderwerbsteuer (abgerufen am 27. September 2026)
- Deutsche Bundesbank, Zinssätze für das Neugeschäft der deutschen Banken (MFIs) (Stand 2. September 2026)
- Deutsche Bundesbank, Antworten auf inhaltliche und technische Fragen zur Datenanforderung über Wohnimmobilienfinanzierungen (Version 2.0, 29. Juni 2026)