Niska rata, a na końcu jedna wielka
Kredyt balonowy jest liczony tak, jakby miał trwać trzydzieści lat, ale kończy się po siedmiu. Przez ten czas płacisz ratę jak przy pełnym okresie, a na koniec oddajesz całe pozostałe saldo naraz — balon. Ten kalkulator pokazuje, ile ten balon wyniesie.
Wzór
Przykład: 300 000 zł na 6,5%, amortyzacja 30 lat, spłata po 7
- Rata miesięczna: 1 896,20 zł
- Kapitał spłacony przez 7 lat: 28 751 zł
- Balon do zapłaty po 7 latach: 271 249 zł
Przez 84 miesiące wpłaciłeś 159 281 zł, a dług zmalał o niecałe 29 000 zł. Reszta to odsetki. Tak działa amortyzacja: na początku prawie cała rata idzie na odsetki.
Balon zależy od tego, kiedy przypada
| Balon po | Kapitał spłacony | Balon |
|---|---|---|
| 5 latach | 19 167 zł | 280 833 zł |
| 7 latach | 28 751 zł | 271 249 zł |
| 10 latach | 45 672 zł | 254 328 zł |
Nawet po dziesięciu latach balon to 85% pierwotnej kwoty. Konstrukcja opiera się na założeniu, że w chwili spłaty albo sprzedasz nieruchomość, albo refinansujesz — i to założenie jest całym ryzykiem.
Gdzie to występuje w Polsce
W kredytach hipotecznych praktycznie nie występuje — polskie banki amortyzują pełną kwotę. Balon jest natomiast standardem w leasingu i kredytach samochodowych z wykupem: niskie raty przez trzy lata i wykup 30–50% wartości na końcu. Ta sama matematyka, inna nazwa.
W finansowaniu firmowym i nieruchomości komercyjnych balon pojawia się jako kredyt z ratą kapitałową na końcu, gdy zakłada się sprzedaż aktywa przed terminem.
Trzy wyjścia z balonu
Sprzedaż — działa, jeśli cena przewyższa saldo; przy spadku rynku o 10% na tym przykładzie sprzedaż nie pokrywa 271 249 zł. Refinansowanie — działa, jeśli stopy nie wzrosły i zdolność kredytowa jest bez zmian; oba warunki mogą się zmienić w siedem lat. Spłata z oszczędności — wymaga odłożenia równowartości balonu, czyli w praktyce drugiej raty obok tej płaconej.
Czego kalkulator nie uwzględnia
Prowizji za wcześniejszą spłatę, kosztów refinansowania i zmiany stopy w trakcie — przy zmiennym oprocentowaniu rata i balon rosną razem ze stopą.
Powiązane kalkulatory
- Saldo kredytu — ta sama liczba dla dowolnego momentu spłaty
- Harmonogram spłaty — dlaczego na początku prawie nic nie idzie na kapitał
- Opłacalność refinansowania — jedno z trzech wyjść z balonu